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नाइट फ्रैंक इंडिया ने ‘इंडिया वेयरहाउसिंग मार्केट रिपोर्ट – 2023’ शीर्षक से अपनी प्रमुख रिपोर्ट जारी की है, जिसमें भारत के 8 प्राथमिक बाजारों और 17 अन्य द्वितीयक बाजारों में वेयरहाउसिंग लीजिंग का आकलन किया गया है। वित्तीय वर्ष 2022-23 (अप्रैल 2022 – मार्च 2023) में, शीर्ष 8 बाजारों में मांग में ऐतिहासिक उच्च स्तर का अनुभव हुआ, जो 51.3 मिलियन वर्ग फुट (एमएसएफ) तक पहुंच गया।
FY17-23 से चक्रवृद्धि वार्षिक वृद्धि दर (CAGR) 24% रही है। विशेष रूप से, मुंबई, बेंगलुरु और कोलकाता ने FY23 में ऐतिहासिक रूप से उच्च मात्रा में लेनदेन देखा। रिपोर्ट में कहा गया है कि थर्ड-पार्टी लॉजिस्टिक्स (3PL), मैन्युफैक्चरिंग और रिटेल सेक्टर की गतिविधियों में उछाल ने वेयरहाउसिंग की बढ़ती मांग में योगदान दिया है।
पिछले वर्ष की तुलना में, 3-पीएल सेक्टर 34% साल-दर-साल (YoY) वृद्धि के साथ पैक का नेतृत्व कर रहा है। मैन्युफैक्चरिंग सेक्टर ने भी 23% की सालाना वृद्धि के साथ मांग में उल्लेखनीय वृद्धि का अनुभव किया। हालाँकि, ई-कॉमर्स क्षेत्र ने FY23 में मांग में गिरावट दर्ज की, मुख्य रूप से हाल के वर्षों में शुरुआती क्षमता निर्माण और लचीलेपन की ओर धीरे-धीरे बदलाव के कारण।
रिपोर्ट में कहा गया है कि भारत को चीन से विनिर्माण क्षमता के विकेंद्रीकरण की दिशा में निरंतर कदम उठाने से लाभ हुआ है, जो कि Apple द्वारा किया जा रहा सबसे हालिया कदम है, जो अब भारत में अपने iPhone का 7% बनाता है, जबकि 2021 में यह केवल 1% था।
साथ ही, ‘मेक इन इंडिया’ पर सरकार के फोकस और प्रोडक्शन लिंक्ड इंसेंटिव (पीएलआई) योजना ने लाभांश देना शुरू कर दिया है और देश में विनिर्माण उद्योगों की संभावनाओं को बढ़ावा देना जारी रखा है। दूसरी ओर, 8 प्राथमिक बाजारों में से 7 में वेयरहाउसिंग किराए वित्त वर्ष 23 में 3-8% YoY की सीमा में बढ़े।
शीर्ष 8 शहरों में वेयरहाउसिंग लेनदेन
कार्यालय और आवासीय बाजारों की तुलना में वेयरहाउसिंग बाजार की मांग वित्त वर्ष 2023 में पिछले वर्ष की रिकॉर्ड ऊंचाई पर बनी हुई है, जो महामारी के बाद से अभी तक समान ऊंचाई तक नहीं पहुंची है। जबकि मुंबई और एनसीआर ने FY23 के दौरान कुल लेनदेन की मात्रा के मामले में बाजार का नेतृत्व किया, वहीं बेंगलुरु और कोलकाता ने वार्षिक लेनदेन की मात्रा में क्रमशः 25% और 18% YoY में उच्चतम प्रतिशत वृद्धि देखी।
क्षेत्रवार लेन-देन और शेयर
महामारी के थमने के बाद से ऑटोमोबाइल और इंजीनियरिंग उद्योगों सहित विनिर्माण क्षेत्र ने कुल लेन-देन के अपने बाजार हिस्से में उल्लेखनीय वृद्धि देखी है, जो वित्त वर्ष 2021 में 23% से बढ़कर वित्त वर्ष 2023 में 30% हो गया है। वित्त वर्ष 2023 में उच्चतम बाजार हिस्सेदारी 39%, जो कि वित्त वर्ष 2017 के बाद से किसी भी क्षेत्र द्वारा दर्ज की गई उच्चतम हिस्सेदारी है।
वित्त वर्ष 2023 में, 3PL सेक्टर के कब्जे वाले कुल स्थान का 25% मुंबई में स्थित था, इसके बाद 23% पर NCR (राष्ट्रीय राजधानी क्षेत्र) था।
हालांकि, खपत में वृद्धि को पूरा करने के लिए महामारी के दौरान निर्मित अतिरिक्त क्षमता के कारण ई-कॉमर्स क्षेत्र द्वारा लेनदेन की मात्रा में वित्त वर्ष 2023 में 71% वर्ष-दर-वर्ष (YoY) गिरावट का अनुभव हुआ। मांग में यह गिरावट अस्थायी होने की उम्मीद है, क्योंकि आगामी वर्ष में अतिरिक्त क्षमता समाप्त हो जाने के बाद क्षेत्र की गतिविधि फिर से शुरू होने की संभावना है।
महामारी के बाद गतिशीलता सामान्य स्थिति बहाल होने के साथ, हार्ड फॉर्मेट स्टोर्स में उपभोक्ता मांग में फिर से उछाल आया है, और इसका सीधा असर खुदरा क्षेत्र के वेयरहाउसिंग स्पेस टेक-अप पर पड़ा है।
वित्त वर्ष 2021 में सेक्टर की हिस्सेदारी 4% से बढ़कर वित्त वर्ष 2022 में 11% हो गई क्योंकि खुदरा विक्रेताओं को मांग में तेजी से वृद्धि को पूरा करने के लिए वेयरहाउसिंग क्षमता को जल्दी से जोड़ना पड़ा। वित्त वर्ष 2023 में मांग में यह वृद्धि बरकरार रही है, जिसमें खुदरा क्षेत्र के कब्जे वाले कुल स्थान का 13% हिस्सा ले रहे हैं, इस क्षेत्र के लिए एक नया उच्च स्तर प्राप्त कर रहे हैं।
वित्त वर्ष 2023 के दौरान लेनदेन की मात्रा का अनुमानित 13% औद्योगिक उपयोग के लिए था यानी ऑटोमोबाइल, एफएमसीजी और एफएमसीडी जैसे क्षेत्रों से विनिर्माण गतिविधि के कुछ रूप को शामिल करने के लिए अंतिम उपयोग के लिए। भारत के शीर्ष आठ बाजारों में – पुणे, चेन्नई और अहमदाबाद एक महत्वपूर्ण औद्योगिक आधार वाले शहर हैं।
औद्योगिक उपयोग की संपत्तियों के लिए बाजार में धीरे-धीरे कर्षण प्राप्त होने की उम्मीद है क्योंकि भारत के विनिर्माण भार को बढ़ाने पर सरकार का ध्यान लाभांश का भुगतान करना शुरू कर देता है।
शिशिर बैजल, अध्यक्ष और प्रबंध निदेशक, नाइट फ्रैंक इंडिया ने कहा, “भंडारण बाजार में लगातार वृद्धि हुई है, लेनदेन की मात्रा पिछले वर्ष के आंकड़ों से अधिक है, जो पहले से ही इतिहास में सबसे अधिक थी। यह विकास केवल शीर्ष आठ बाजारों तक ही सीमित नहीं है, बल्कि द्वितीयक बाजारों तक भी बढ़ा है, जो कि हाईवे नेटवर्क, रेल सिस्टम और हवाई परिवहन जैसे उन्नत बुनियादी ढांचे द्वारा समर्थित है। दरअसल, वेयरहाउसिंग मार्केट के भीतर कब्जा करने वाले समूहों में ध्यान देने योग्य बदलाव आया है।”
जबकि FY23 ने वित्त वर्ष 22 में देखे गए रिकॉर्ड स्तरों पर कब्जा करने वालों की मांग को बनाए रखा है, अधिकांश बाजारों में किराए ने पिछले वर्ष में निर्धारित ऊपर की ओर बनाए रखा है। पिछले एक दशक में किराए की वृद्धि बाजार का अभिशाप रही है, जिसमें डेवलपर्स को उन कब्जाधारियों के कड़े प्रतिरोध का सामना करना पड़ा, जो इस पहलू पर किसी भी आधार को छोड़ने के लिए बेहद अनिच्छुक थे।
महामारी के कारण आपूर्ति में कमी के कारण स्टील और सीमेंट में मुद्रास्फीति के रुझान और हाल ही में दरों में बढ़ोतरी ने डेवलपर्स और ऑपरेटरों के लिए पिछले दो वर्षों में दरों में वृद्धि करने के अलावा बहुत कम विकल्प छोड़े हैं। यह इस अवधि के दौरान देखी गई मजबूत मांग के साथ मेल खाता है और डेवलपर के पक्ष में बाजार संतुलन बनाए रखता है, वित्त वर्ष 2023 के दौरान 3-8% YoY की सीमा में आठ प्राथमिक बाजारों में से सात में किराए को बढ़ाता है।
ग्रेड ए लेनदेन का वार्षिक हिस्सा
हाल के वर्षों में ग्रेड ए वेयरहाउसिंग सुविधाओं का विकास जारी रहा है, और वर्तमान में वित्त वर्ष 22 में 38% की तुलना में कुल स्टॉक का 40% है।
मुंबई और एनसीआर के बड़े वेयरहाउसिंग बाजारों में ग्रेड ए वेयरहाउस का अनुपात काफी कम है क्योंकि वे बहुत पुराने बाजार हैं, और ग्रेड ए वेयरहाउसिंग की मांग बढ़ने से पहले उनके स्टॉक का एक बड़ा हिस्सा बनाया गया था। पुणे और चेन्नई में ऑटो और ऑटो सहायक व्यवसायियों के प्राथमिक मांग आधार के कारण ग्रेड ए स्टॉक की उच्चतम सांद्रता है।
वित्त वर्ष 23 में ग्रेड ए विकास की बढ़ती प्रवृत्ति ने गति प्राप्त करना जारी रखा, साथ ही डेवलपर्स समकालीन मानदंडों के अनुरूप उच्च श्रेणी के पार्क विकास पर ध्यान केंद्रित कर रहे हैं और आज व्यवसायों की उच्च थ्रूपुट आवश्यकताओं को पूरा कर रहे हैं।
सतत विकास पर उभरते फोकस के अलावा, इन वेयरहाउसिंग पार्कों के सौंदर्यशास्त्र में सुधार करने और बेहतर कार्य वातावरण को सक्षम करने की बढ़ती आवश्यकता है।
वित्त वर्ष 2012 में 55% की तुलना में 8 प्राथमिक बाजारों में वित्त वर्ष 23 में ऑनलाइन आपूर्ति का 59% ग्रेड ए संपत्तियों में था। 8 में से 6 बाजारों में पिछले वर्ष की तुलना में वित्त वर्ष 23 में ग्रेड ए स्टॉक की हिस्सेदारी में वृद्धि देखी गई है।
वेयरहाउसिंग स्टॉक, आपूर्ति, रिक्ति और संभावित मूल्यांकन
नाइट फ्रैंक ने बाजार में मौजूद आपूर्ति परिदृश्य का आकलन करने के लिए भारत के शीर्ष आठ बाजारों में वेयरहाउसिंग स्टॉक का ग्राउंड-अप सर्वेक्षण किया है। भारत के आठ प्राथमिक बाजारों में FY23 के अंत में अनुमानित 38 mn वर्ग मीटर (412 mn sq ft) वेयरहाउसिंग स्टॉक था।
मुंबई के बाजार में इस स्टॉक का 34% हिस्सा था और एनसीआर के साथ कुल स्टॉक का 52% हिस्सा था। वित्तीय वर्ष 23 में तुलनात्मक रूप से कम आपूर्ति के साथ मजबूत लेनदेन की मात्रा, वर्ष के दौरान रिक्ति स्तर को 12.2% तक कम कर दिया है। मुंबई, एनसीआर, बेंगलुरु, पुणे और एनसीआर के प्रमुख बाजारों में रिक्तियों का स्तर पिछले वर्ष की तुलना में काफी कम हो गया है।
द्वितीयक बाजार की मांग में वृद्धि
शीर्ष आठ प्राथमिक भारतीय बाजारों से परे जाकर, नाइट फ्रैंक की रिपोर्ट 13 द्वितीयक बाजारों के वेयरहाउसिंग लेनदेन की मात्रा के प्रदर्शन पर भी प्रकाश डालती है। देश में रिकॉर्ड किए गए कुल लेन-देन में द्वितीयक बाजारों की हिस्सेदारी वित्त वर्ष 2019 में सिर्फ 11% से बढ़कर वित्त वर्ष 2023 में 21% हो गई है। FY22 से FY23 में 13.75 मिलियन वर्ग फुट।
लखनऊ ने लगभग 2 मिलियन वर्ग फुट के वार्षिक लेन-देन की मात्रा के मामले में नेतृत्व किया और वित्त वर्ष 23 में विशाखापत्तनम ने 265% की उच्चतम वृद्धि का अनुभव किया। तथ्य यह है कि वित्त वर्ष 2023 में इन द्वितीयक बाजारों में लेन-देन की मात्रा में 15% की वृद्धि हुई है, जबकि आठ प्राथमिक बाजारों में मांग साल-दर-साल स्थिर रही है, इन उभरते हुए भंडारण बाजारों में बढ़ते कर्षण को रेखांकित करता है।
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