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आरबीआई एमपीसी बैठक दिसंबर 2022: रिजर्व बैंक ऑफ भारत (भारतीय रिजर्व बैंक) ने अपने दिसंबर में रेपो रेट को 35 आधार अंकों से बढ़ाकर 6.25 फीसदी कर दिया है मौद्रिक नीति समिति (एमपीसी) की बैठक अब तक FY23 में, MPC ने रेपो दर में 190 बीपीएस: मई में 40 बीपीएस और जून, अगस्त और सितंबर में 50 बीपीएस की वृद्धि की है। रेपो दरों की नवीनतम वृद्धि मौजूदा और नए खुदरा ऋण उधारकर्ताओं को फ्लोटिंग ब्याज दरों के साथ प्रभावित करेगी।
वायसराय प्रॉपर्टीज के मैनेजिंग पार्टनर साइरस मोदी ने कहा, ‘इस रेट हाइक का होम सेल्स पर बुरा असर पड़ सकता है। हालाँकि, यह देखते हुए संभावना नहीं लगती है कि हम कैसे मजबूत कर्षण देख रहे हैं, क्योंकि अधिकांश खरीदार स्व-उपयोग की तलाश कर रहे हैं न कि निवेश की। आगे बढ़ते हुए, हम उम्मीद करते हैं कि प्रतिष्ठित नामों द्वारा विकसित परियोजनाओं की मांग मूल्य निर्धारण शक्ति के साथ मजबूत मांग को जारी रखेगी।”
आरबीआई ने रेपो रेट में बढ़ोतरी की: कर्जदारों के लिए इसका क्या मतलब है
रेपो दर वह दर है जिस पर वाणिज्यिक बैंक भारतीय रिजर्व बैंक से धन उधार लेते हैं। यदि केंद्रीय बैंक रेपो दर में वृद्धि करता है, तो बैंकों द्वारा खुदरा और अन्य ऋणों के लिए उधार लेने की लागत भी बढ़ जाती है।
निश्चित दर वाले ऋण, जैसे कि व्यक्तिगत ऋण, की ब्याज दरें पूरी अवधि के दौरान समान रहती हैं। हालाँकि, होम लोन और ऑटो लोन सहित कुछ खुदरा ऋण भारतीय रिज़र्व बैंक द्वारा निर्धारित बाहरी बेंचमार्क से जुड़े होते हैं। अधिकांश बैंकों और गैर-बैंकिंग वित्तीय कंपनियों (एनबीएफसी) ने अपनी ऋण दरों को केंद्रीय बैंक द्वारा निर्धारित रेपो दर से जोड़ा है। इसलिए, जब रेपो रेट बढ़ता है, तो बैंकों की रेपो रेट लिंक्ड लेंडिंग रेट (RLLR) भी बढ़ जाती है।
कौन प्रभावित होगा?
बेसिक होम लोन के सीईओ और सह-संस्थापक अतुल मोंगा ने कहा: “ब्याज दरों में वृद्धि विशेष रूप से नए उधारकर्ताओं द्वारा महसूस की जाएगी, मौजूदा उधारकर्ता आमतौर पर प्रभावित नहीं होंगे क्योंकि दर में परिवर्तन उन्हें संदर्भित नहीं करेगा क्योंकि यह है भविष्य के उधार से संबंधित।”
गृह ऋण उधारकर्ताओं को अब क्या करना चाहिए?
बढ़ती ब्याज दरों के प्रभाव को कम करने के लिए, मौजूदा गृह ऋण उधारकर्ता या तो अपनी समान मासिक किश्तों (ईएमआई) या अपने ऋण कार्यकाल को प्राप्त कर सकते हैं। वैकल्पिक रूप से, बढ़ती ब्याज लागत को बचाने के लिए, उधारकर्ता प्रीपेमेंट विकल्प पर विचार कर सकते हैं। मोंगा ने समझाया कि “इस दर वृद्धि के प्रभाव को कम करने के लिए अभी भी विभिन्न भुगतान रणनीतियों पर विचार करना उचित है। इसमें होम लोन का बैलेंस ट्रांसफर या संभव होने पर अतिरिक्त भुगतान करना शामिल हो सकता है, ऐसे परिदृश्य में, उधारकर्ता का बढ़ी हुई ब्याज दरों और आर्थिक स्थिरता पर नियंत्रण बढ़ जाएगा।”
पुराने कर्जदार
नवीन कुकरेजा – सीईओ और सह-संस्थापक, पैसाबाज़ार, ने कहा: “मौजूदा गृह ऋण उधारकर्ताओं को अपने ऋणदाताओं की सहमति से ईएमआई बढ़ाने के विकल्प का चयन करना चाहिए, जब उनकी ब्याज दरें बढ़ जाती हैं। ईएमआई बढ़ाने के विकल्प का चयन करने पर ब्याज लागत अवधि बढ़ाने के विकल्प की तुलना में कम होगी। आर्थिक रूप से विवश होम लोन लेने वाले अगर चाहते हैं कि उनकी ईएमआई समान रहे तो वे अवधि बढ़ाने का विकल्प चुन सकते हैं।”
मौजूदा होम लोन लेने वाले जिनके पास पर्याप्त सरप्लस है, वे भी बढ़ती होम लोन दरों के प्रभाव को कम करने के लिए प्रीपेमेंट का विकल्प चुन सकते हैं। ब्याज लागत में उच्च बचत उत्पन्न करने के लिए उन्हें अधिमानतः कार्यकाल में कमी का विकल्प चुनना चाहिए।
नए कर्जदार
जो लोग होम लोन लेने की योजना बना रहे हैं, उन्हें नीतिगत दरों में उतार-चढ़ाव के रुझान के आधार पर अपना घर खरीदने का निर्णय समय पर नहीं लेना चाहिए। चूंकि गृह ऋण आम तौर पर लंबी अवधि के ऋण होते हैं, गृह ऋण लेने वाले को अपने ऋण की अवधि के दौरान ब्याज दर चक्र में कई उतार-चढ़ाव देखने को मिलते हैं।
“प्रतिबंधित तरलता वाले नए गृह ऋण उधारकर्ता होम सेवर विकल्प का विकल्प चुन सकते हैं, एक गृह ऋण संस्करण, जिसे होम एडवांटेज, मैक्सगैन, मैक्ससेवर इत्यादि के रूप में ब्रांडेड किया गया है। इस सुविधा के तहत, ऋणदाता एक ओवरड्राफ्ट खाता खोलते हैं, फॉर्म में आवास ऋण लेने वालों के लिए बचत या चालू खाता। इस ओवरड्राफ्ट खाते का उपयोग उधारकर्ताओं द्वारा अपने अधिशेषों को पार्क करने और अपनी वित्तीय आवश्यकताओं के अनुसार इससे निकासी करने के लिए किया जा सकता है। होम लोन के ब्याज घटक की गणना बकाया होम लोन राशि से ओवरड्राफ्ट खाते में रखी गई राशि को घटाकर की जाती है। इस प्रकार, यह सुविधा गृह ऋण उधारकर्ताओं को अपनी तरलता का त्याग किए बिना पूर्व भुगतान करने का लाभ प्राप्त करने की अनुमति देती है,” कुकरेजा।
आवास की मांग में अल्पकालिक अशांति पैदा करने के लिए दर-वृद्धि की संभावना
रमानी शास्त्री – अध्यक्ष और एमडी, स्टर्लिंग डेवलपर्स का मानना है कि लगातार दरों में बढ़ोतरी से समग्र आवास मांग में अल्पकालिक अशांति हो सकती है जब खरीदार घर खरीदने का निर्णय लेने के बारे में आशावादी होते हैं और इससे खरीदारों की कुल अधिग्रहण लागत बढ़ सकती है। अचल संपत्ति क्षेत्र ने प्रमुख संपत्ति बाजारों में धीरे-धीरे सुधार देखना शुरू कर दिया था, जो मुख्य रूप से अंतिम उपयोगकर्ताओं द्वारा संचालित था, हालांकि, बार-बार दरों में बढ़ोतरी ब्याज दर-संवेदनशील क्षेत्र को प्रभावित कर सकती है। पिछले कुछ वर्षों में अचल संपत्ति की मांग के पुनरुत्थान में कम ब्याज दरें सबसे बड़ा कारक रही हैं और इसलिए दर में वृद्धि का मतलब सामर्थ्य में बाधा होगी। हालांकि, एक सकारात्मक भावना है, क्योंकि नए जमाने के होमबॉयर्स की सामर्थ्य और प्रयोज्य आय अतीत की तुलना में बहुत बेहतर है। बाधाओं के बावजूद, हम अभी भी आशान्वित हैं क्योंकि एक बहुत बड़ी आबादी के आधार और पहली बार घर खरीदने वालों की ओर से काफी मांग है। रियल एस्टेट निश्चित रूप से निवेश करने के लिए सबसे अच्छे साधनों में से एक है और आगे देखते हुए, हमें विश्वास है कि अगले कुछ वर्षों में बाजारों में निरंतर वृद्धि देखने को मिलेगी।
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